Loi Alur : le fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés

Publié le 13 février 2017

Au 1er janvier 2017, de nombreuses copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux spécifique. Néanmoins des dérogations permettent d’échapper à cette obligation qui affecte les charges des copropriétaires.

Le fonds de travaux obligatoire d’une copropriété, qu’est-ce que c’est ?

La loi Alur impose la mise en place d’un fonds de travaux obligatoires pour les copropriétaires. Objectif :  anticiper  et de supporter les coûts des futurs travaux.

Quelles sont les copropriétés concernées?

Toutes les copropriétés sont concernées par le fonds de travaux mais des dérogations sont prévues par la loi :

  • Les immeubles neufs en sont dispensés pendant cinq ans après la réception des travaux ;
  • Les copropriétés de moins de dix lots peuvent voter contre la constitution du fonds de travaux. Cette décision doit être prise à l’unanimité ;
  • Les copropriétés qui ont effectué le diagnostic technique global (DTG)et dont les conclusions montrent qu’il n’est pas nécessaire d’effectuer des travaux pour les dix prochaines années peuvent également être dispensées de fonds de travaux. Il s’agit là des immeubles anciens qui auraient été remis à neuf ou ayant fait l’objet d’une rénovation lourde.

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Quels travaux seront financés par ce fonds ?

Tous les travaux ne peuvent pas être financés par ce fonds. La loi concerne :

  • Les travaux prescrits par les lois et règlements ;
  • Les travaux non prévus dans le budget prévisionnel tels que les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble (hors maintenance), ceux portant sur des éléments d’équipement communs comme l’ascenseur, les travaux d’amélioration et les études techniques rendues nécessaires par ces différents chantiers ;
  • Les travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble, demandés par le syndic sans l’aval de l’assemblée générale par souci de rapidité.

Le montant alloué dépend d’un vote des copropriétaires à la majorité absolue. Si la proposition est rejetée mais obtient un tiers des voix, un nouveau vote à la majorité simple peut être demandé.

Qui doit gérer le fonds de travaux ?

C’est au syndic d’ouvrir et de gérer un compte bancaire exclusivement dédié au fonds de travaux. Il doit être distinct du compte du syndic et de celui affecté au budget prévisionnel de la copropriété.

Cela entraîne plus de démarches administratives et de gestion, des frais bancaires pour les syndics et des opérations comptables supplémentaires, ce qui peut impacter les tarifs des syndics.

Quel est le montant des cotisations des copropriétaires ?

Le fonds de travaux pèse également sur les charges des copropriétaires. La loi impose une cotisation annuelle égale au minimum à 5% du budget prévisionnel. Le montant est soumis au vote des copropriétaires à la majorité absolue.

Si l’épargne engendrée au fil des années n’est pas utilisée et finit par atteindre le montant du budget prévisionnel annuel, le syndic doit inscrire deux propositions à l’ordre du jour de l’assemblée générale : le lancement d’un plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations. Si les copropriétaires déclinent le plan pluriannuel, ils pourront donc suspendre l’alimentation du fonds de travaux.

Que deviennent les cotisations versées après la vente d’un appartement ?

La loi stipule que les provisions  versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et non au copropriétaire. Elles ne sont donc pas remboursées par le syndic lorsque que le copropriétaire vend un  logement et quitte l’immeuble. Les cotisations du copropriétaire vendeur peuvent financer des travaux réalisés après son départ.

Toutefois, une entente à l’amiable entre le vendeur et l’acheteur  est possible, notamment à l’aide de l’état des charges acquittées par le copropriétaire sortant. Le cas échéant, le coût des provisions versées pour les fonds de travaux pourrait être répercuté sur le prix de vente.